Hvis du føler dig usikker på benene som potentiel sælger eller køber på dagens boligmarked, er du slet ikke den eneste. Tømmermændene efter de seneste par års muntre boligballade er nemlig ved at indfinde sig.
“Festen er forbi,” som det kort og kontant lyder fra Curt Liliegreen, direktør for Boligøkonomisk Videnscenter.
Det kan lyde voldsomt, men fester er jo netop helt særlige begivenheder. Efter dansen med corona er vi nu på vej tilbage til noget, der minder om en velkendt hverdag rent boligmæssigt.
Og det behøver ikke gøre dig ør i hovedet, hvis du ellers lytter til eksperterne på området.
Men lad os først gøre status her dagen derpå:
Birgit Daetz, kommunikationsdirektør hos Boligsiden, fortæller, at der stadig er interesserede købere i markedet, ligesom antallet af udbudte ejendomme er forholdsvis stabilt.
Alligevel falder salgspriserne i det meste af landet, blandt andet fordi rentestigningerne kombineret med høj inflation betyder, at det for køberne er blevet sværere at blive godkendt til realkreditlån.
Vi skal dog forvente yderligere prisfald i hele 2023, for indtil videre har vi kun oplevet en lille nedgang i aktiviteten på boligmarkedet, siger Curt Liliegreen.
“Vi er ikke igennem tilpasningen på boligmarkedet endnu. Den høje beskæftigelse og den tidligere så lave rente holder stadig hånden under markedet,” understreger han.
Potentiel køber? Tag din tid!
Boligbyrden – altså den del af en boligejers indkomst, der går til boligen – er nu på niveau med den, vi så før finanskrisen. Men så længe inflationen er højere end lønstigningerne, og renten fortsat er høj, kan du som potentiel køber kun trykke boligbyrden ned ved at købe en billigere bolig. Så købsprisen skal være i orden.
“Jeg ville ikke selv købe noget som helst lige nu, hvis ikke jeg fik et afslag i udbudsprisen,” siger Curt Liliegreen.
Hvis du insisterer på et afslag i prisen, kan du måske også undgå at impulskøbe et hus, du forelsker dig stormende i. Og det skal du virkelig passe på med, siger Birgit Daetz fra Boligsiden. For i et faldende marked kan det være både dyrt og besværligt at komme af med en ejendom igen, hvis det viser sig, at den alligevel ikke passer til dit behov.
I stedet skal du som potentiel køber starte med at få styr på din økonomi sammen med banken, så du er klar til at købe. Og så råder Birgit Daetz ellers købeivrige danskere til generelt at slå koldt vand i blodet.
Mens du venter, skal du bruge tiden på nøje at overveje, hvilke krav du har til en ny bolig, få set på en masse mulige boliger og så ellers holde dig orienteret om, hvad der kommer til salg i dit foretrukne område, og hvilke priser der bliver handlet til. På den måde har du en optimal forhandlingsposition, når den helt rigtige bolig kommer til salg eller bliver nedsat til en fornuftig pris.
Dine specifikke boligønsker betyder nemlig meget for, hvor hurtigt du skal agere som køber.
“Hvis man er ude efter et parcelhus i en udstykning, hvor der er mange hundrede af slagsen, kan man sagtens vente på et prisfald, for der kommer løbende nye huse til salg. Har man helt særlige krav til en ny bolig, skal man til gengæld være klar til at købe, når det unikke hus kommer til salg,” siger Birgit Daetz.
Potentiel sælger? Vær realistisk!
Som boligsælger kan et så turbulent marked være en hård omgang. Du skal derfor have særdeles realistiske forventninger, når du sætter udbudsprisen, siger Curt Liliegreen.
Han opfordrer til, at du har en åben og ærlig kommunikation med din ejendomsmægler, som har brug for at vide det, hvis du af en eller anden grund har behov for et hurtigt salg. Så skal prisen være ekstra skarp fra dag ét.
“Hvis en sælger først begynder at sætte udbudsprisen ned, måske endda ad flere omgange, lugter køberne blod og kan se, at her er nogen, der kan presses,” som centerdirektøren formulerer det.
Du bør i stedet sætte en fornuftig pris fra starten og så i øvrigt være klar til at forhandle med en potentiel køber om salgsprisen i tråd med prisfaldet generelt i området.
Den gode nyhed for pressede sælgere, der gerne vil bytte boligen ud med en større og dyrere, er, at bytteværdien er god lige nu. Hvis du sælger et relativt billigt hus, der har oplevet et prisfald på 10 procent, og så køber dit dyre drømmehus, der også er faldet 10 procent, kan du altså udnytte prisudviklingen i markedet til at få en besparelse, der i kroner og øre er større end den, du selv har givet køberen.
Tidshorisonten er afgørende
I sidste ende er det værd at huske på, at en bolighandel er en livsbegivenhed. I dagligdagen skal boligen fungere som din families hjem – og ikke et investeringsobjekt.
Derfor er det ifølge Curt Liliegreen vigtigt at tænke i begrebet ‘boligkarriere’:
“Skal man købe bolig for de næste 25 år, kan man godt købe nu, men man skal stadig have et afslag. I de store byer og deres opland kan man aldrig gå galt i byen, hvis man køber med en lang tidshorisont, for der vil priserne stige set over en længere periode.”
Hvis du derimod er i starten af din boligkarriere, er der fordele ved at bo til leje, når markedet som nu er faldende, fremhæver han:
”Som ung med hurtigt skiftende boligbehov og måske en mere presset økonomi ville jeg afstå fra at købe lige nu. Prisfaldet vil æde ens udbetaling, og man bliver reelt stavnsbundet,” advarer Curt Liliegreen.
5 tips til dig, der gerne vil købe
- Kodeordene er forberedelse og tålmodighed
- Hold løbende kontakt med banken, så du er klar til at købe
- Hvis du vil købe med kort tidshorisont, så vent på et prisfald
- Hvis din tidshorisont er lang, kan du sagtens købe nu – med afslag
- Undgå at købe udelukkende med hjertet
5 tips til dig, der gerne vil sælge
- Forvent ikke, at priserne stiger foreløbig
- Sæt en realistisk udbudspris fra første færd
- Forbered dig på, at du skal give afslag i salgsprisen
- Husk, at bytteværdien kan være god, når priserne falder
- Sælg altid, før du køber en anden bolig
