Når huset skal sælges, er der mange papirer og valg, der skal være styr på og tages stilling til. Der findes nemlig ikke kun én korrekt måde at sælge sit hus på.
Hussalg kan være en dyr affære, og tit ender omkostningerne på mere end 100.000 kroner. Derfor vælger nogle at sælge boligen selv frem for gennem en ejendomsmægler. Man kan nemlig spare helt op til 50.000 kroner, når man vælger privat hussalg.
Men hver ting har sin pris. Vælger du selvsalg, er det vigtigt, at du selv har styr på alle juridiske og økonomiske forhold, hvis det private hussalg skal være en succes.
Derfor har vi lavet denne guide til, hvordan du kommer igennem et selvsalg, og hvilke fordele og ulemper der kan være ved denne salgsmetode.
- Boligtypen har meget at sige ved et privat hussalg
- 5 trin til et succesfuldt selvsalg
- Overvej en ejerskifteforsikring
- Fordele ved selvsalg
- Ulemper ved selvsalg
Boligtypen har meget at sige ved et privat hussalg
Alt efter hvilken boligtype du ønsker at sælge, kan det have en stor betydning for, hvor let et selvsalg vil være.
Selvsalg af parcelhus
Vil du sælge et parcelhus gennem et privat hussalg, kan det godt være, at du skal genoverveje. Parcelhuse er nemlig typisk den boligtype, der er mest tidskrævende ved selvsalg. Den lange proces skyldes, at salg af denne boligtype kræver flere dokumenter, som du selv skal udarbejde eller indhente. Ofte har de også en længere liggetid end andre boligtyper.
Selvsalg af ejerlejligheder
Ligesom ved privat hussalg af parcelhuse, kræver selvsalg af ejerlejligheder også en lang række dokumenter, som du selv skal fremskaffe. Prisfastsættelsen ved selvsalget kan dog blive lidt nemmere, hvis du har en lejlighed i et område, hvor lejlighederne ligner hinanden, da både dig og køber derved har noget at sammenligne med.
Selvsalg af andelsbolig
I forhold til en ejerbolig er processen ved privat hussalg af en andelsbolig lettere. Foreningen eller dens administratorer er nemlig allerede i besiddelse af de nødvendige oplysninger, og der er heller ikke dokumenter, der kræver at blive tinglyst.
Hos langt de fleste andelsboligforeninger er der ventelister til boligerne. Du kan derfor være heldig, ikke at skulle bruge tid på at markedsføre selvsalget af din bolig.
Andelsboliger har ofte en handelspris, der fastsættes ud fra en maksimalpris. Denne pris er ofte lavere, end hvis der havde været tale om en fri handel. Du behøver derfor ikke at være den fødte sælger, da boligen nærmest vil sælge sig selv.
5 trin til et succesfuldt selvsalg
Skal du sælge din bolig privat, er det vigtigt, at alt bliver udført korrekt. Et selvsalg kan være en stor mundfuld for mange, da der er mange ting, der skal være styr på – og gøres i den rigtige rækkefølge.
- Indhent informationer og udarbejd dokumenter
- Planlæg markedsføringen
- Fremvis boligen
- Få købsaftalen i hus
- Overdrag boligen til den nye ejer
1. Indhent informationer og udarbejd dokumenter
Som det første trin er det vigtigt, at forberedelsen til selvsalget er i orden. Derfor er det en god idé, at du først indhenter alle relevante dokumenter og udarbejder salgsmaterialerne.
Eksempler på relevante dokumenter og informationer du skal indhente
- Offentlig ejendomsvurdering
- BBR-meddelelse
- Tingbogsattest og servitutter
- Ejerforeningens vedtægter og regnskab
- Pantebrev
- Låneoplysninger
- Opgørelse af forbrugsudgifter
- Dokumenter fra forbedringer, blandt andet byggetilladelser
- Forsikringspolicer
- Jordforureningsattest
- Isoleringsattester
Vigtige dokumenter du skal udarbejde
- Salgsopstilling
- Tilstandsrapport
- Elinstallationsrapport
- Energimærkning
2. Planlæg markedsføringen og fremvis huset
Når du skal foretage et privat hussalg, er det vigtigt, at køberne får øjnene op for dit hjem. Derfor er det en god idé at udarbejde en markedsføringsplan. Tag nogle gode og lokkende billeder af boligen. Brug billederne i salgsopstilling, og annoncer eventuelt med dem på de sociale medier. Det er vigtigt, at du altid er ærlig omkring din boligs forhold, der kan være af relevans for køberne, da du er pålagt sælgers loyale oplysningspligt.
3. Fremvis huset
Er der en køber, der synes din bolig er interessant, er det dit ansvar at fremvise huset. Ligesom med et hussalg gennem en ejendomsmægler, er det en god idé lige at rydde op og ud i dit hjem, samt forberede dig på svar til spørgsmål, som køberen måtte have.
4. Få købsaftalen i hus
Når huset er fremvist fører det forhåbentlig til, at en eller flere er interesseret i at købe dit hjem. Er der flere, der gerne vil have fat i dit hjem, kan du overveje, om du burde lave en budrunde og sælge boligen til den højeste byder.
Når du og køber er kommet til enighed, skal købsaftalen udarbejdes. Dog er det her, at dem der vælger selvsalg ofte kommer i klemme, da der er rigtig mange forhold og krav, der skal tages hensyn til. Derfor er det en god idé at søge rådgivning hos en ejendomsmægler eller boligadvokat til udarbejdelsen af denne, så du ikke får ubehagelige overraskelser senere.
Når både du og sælger har underskrevet, er du som sælger bundet, mens køber har seks hverdage til at fortryde købet. Sker dette, skal de betale dig 1 procent af købesummen.
5. Overdrag boligen til den nye ejer
Når handlen er gået igennem, skal skødet laves og tinglyses, så de nye ejere får den officielle ret over boligen. Skødet skal blandt andet indeholde køber og sælgers personlige oplysninger, adressen, købesum og overdragelsesdato.
Det er vigtigt, at du også får lavet en refusionsopgørelse, der viser boligens løbende udgifter fordelt mellem sælger og køber. Har du som sælger forudbetalt en ejendomsskat, der også er gældende efter overdragelsesdatoen, skal køber betale dig prisen, der svarer til købers andel af regningen.
Derefter er selvsalget gennemført, og du har nu selv solgt din bolig.
Overvej en ejerskifteforsikring
Uanset om du vælger at sælge din bolig gennem en ejendomsmægler eller et privat hussalg, er det en god idé at overveje en ejerskifteforsikring. Finder du en ejerskifteforsikring til køber og tilbyder du at betale halvdelen af forsikringspræmien, undgår du det 10-årige ansvar, du har for grunden, hvis der skulle være nogle skjulte skader, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten.
Fordele ved selvsalg
Går du og overvejer, om du skal sælge huset gennem et privat hussalg, er der flere fordele du burde kende til.
- Privat hussalg er billigere
- Mere attraktiv kontantpris ved selvsalg
- Mulighed for hjælp til selvsalg
- Sociale medier har gjort et privat hussalg nemmere
- Større kendskab til boligen og nabolaget
Privat hussalg er billigere
Vil du gerne spare penge i forbindelse med dit hussalg, er selvsalg en oplagt mulighed. En stor omkostning ved en bolighandel er nemlig ejendomsmæglerens salær, der typisk ligger mellem 50.000 og 80.000 kr, som du derved kan spare, hvis din bolig skal sælges gennem et privat hussalg.
Mere attraktiv kontantpris ved selvsalg
Fordi et privat hussalg er billigere, er det også mere attraktivt for dig som sælger at sætte kontantprisen lidt lavere end ejendomsmæglerne ville have gjort. På den måde bliver dit hus også mere attraktivt for de potentielle købere.
Mulighed for hjælp til selvsalg
Privat hussalg kan være en kæmpe pille at sluge, da du har mange ting, du skal sætte dig ind i. Heldigvis er der hjælp at hente. Hos nogle ejendomsmæglere kan de hjælpe dig med de juriske forhold, fotograferingen, support, plantegningen og mere.
Sociale medier har gjort det private hussalg nemmere
Scroller du ned på dit Facebook feed, kan det ofte være svært at undgå venner og bekendtes opslag om huse, de enten selv har til salg eller gerne vil give venner og familie en hjælpende hånd med. Facebook har nemlig gjort det meget nemmere for dig, der vælger selvsalg at markedsføre din egen bolig, så du når ud til flere potentielle købere.
Større kendskab til boligen og nabolaget
Noget som mange potentielle købere lægger stor vægt på, er husets tilstand samt i hvilket nabolag, det er placeret. Vælger du selvsalg, har du dermed også en større indsigt i disse, og dermed en større troværdighed. Derfor har du også større mulighed for at bruge disse, som gode salgsargumenter til de potentielle købere.
Ulemper ved selvsalg
Selvom om der er mange fordele ved selvsalg, er det vigtigt at opveje disse overfor ulemperne der er ved det – der er nemlig et par stykker.
- Kæmpe ansvar ved selvsalg
- Privat hussalg er meget tidskrævende
- Stor risiko ved selvsalg
- Mulige købere er sværere at finde
- Hårde kommentarer fra potentielle købere
- Risiko for tabte venskaber og tætte familiebånd
- Privat hussalg kan kræve et sælgergen
Kæmpe ansvar ved selvsalg
Vælger du privat hussalg, følger der et kæmpe ansvar med. Her er det nemlig helt og alene dit eget ansvar, at hele bolighandlens forløb og udarbejdelsen af alle dokumenterne udføres rigtigt og overholder lovene.
Privat hussalg er meget tidskrævende
Tid er noget mange af os godt kunne bruge mere af – og det er i hvert fald ikke noget et privat hussalg hjælper på. Fordi du ved et selvsalg står med ansvaret for hele bolighandlens forløb, kan du godt regne med at skulle lægge mange timer i det.
Stor risiko ved selvsalg
Med det store ansvar ved et privat hussalg, følger der også en stor risiko. I forbindelse med bolighandlen er der mange vigtige ting og dokumenter, du skal have styr på, hvilket gør, at et selvsalg hurtigt kan gå grueligt galt. Hvis du for eksempel glemmer at oplyse vigtige informationer om for eksempel BBR, kan det koste dig dyrt, da det er dig, der bærer ansvaret for bolighandlen.
Mulige købere er sværere at finde
Ved selvsalg har du selv ansvaret for blandt andet markedsføringen. Hver køber har sin egen smag, og det kan derfor være sværere selv at finde den rigtige køber, der kunne have en interesse i din bolig. Hos en ejendomsmægler har de ofte et stort køberkartotek med potentielle kunder, som ejendomsmægleren kunne have fremvist din bolig til.
Hårde kommentarer fra potentielle købere
Vælger du at sælge dit hus gennem et selvsalg, er det dig, der står for fremvisningen af din bolig. Når købere tager til fremvisning, kan de komme med ærlige meninger omkring din bolig, som måske ikke altid er så rare at høre.
Risiko for tabte venskaber og tætte familiebånd
Overvejer du et privat hussalg, fordi du allerede har en ven eller et familiemedlem, der gerne vil købe huset, skal du måske lige genoverveje om et selvsalg er den rette vej at gå. Opstår der fejl og mangler ved et privat hussalg, kan det ende ud i en dyr retssag, som kan skabe gnidninger i dit forhold til køberen, som du har kær.
Privat hussalg kræver tit et sælgergen
Fordi det er dig, der selv skal fremvise din bolig, kan det også være vigtigt, at du er god til at sælge. Ejendomsmæglerne er vant til at snakke med potentielle købere. De er rutinerede i at komme med salgsargumenter, der i sidste ende kan ende i et salg, og er du ikke god til at se mulighederne i huset, kan det i nogle tilfælde blive svært at få køberne til at bide på.
Læs også: Guide til husets tilstandsrapport. Alt om regler og gyldighed
