Tilstandsrapport: En knækket klinke i køkkenet eller en stikkontakt, der ikke er heeelt lovlig, er noget de fleste boligejere lever med i hverdagen. Medmindre der er tale om et nybygget hus, er det nemlig de færreste boliger, der står fuldstændig fejlfrie.
Men når du skal sælge eller købe en bolig, er det vigtigt, at alle parter er fuldt informerede om boligens fejl og mangler, da det ellers kan blive en dyr affære! Derfor bør sælger bestille en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport og tilbyde en ejerskifteforsikring, inden købsaftalen bliver underskrevet.
Her kan du se, hvordan du læser og forstår tilstandsrapporten, og se, hvorfor det som sælger er en god idé at tilbyde dine købere en ejerskifteforsikring.
Du kan enten klikke dig direkte ned til det indhold, du søger, via nedenstående links eller i ro og mag læse hele artiklen fra A til Å.
Indhold
- Hvad er en tilstandsrapport?
- Er en tilstandsrapport lovpligtig?
- Sådan skaffer du en byggesagkyndig
- Hvad indeholder en tilstandsrapport?
- Tilstandsrapportens karaktersystem
- Yderligere vigtige oplysninger om tilstandsrapporten
- Tilstandsrapport giver ret til ejerskifteforsikring
- Husk også elinstallationsrapporten
- … og energimærket
- Tilstandsrapport – gyldighed og pris
- Køber: Hvad skal du være opmærksom på?
Hvad er en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport fortæller potentielle købere om fejl og mangler ved en bolig. Den bliver udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig, der laver en professionel og neutral gennemgang af boligen. Rapporten beskriver synlige skader, der er at finde i huset, hvilket betyder, at du som sælger vil undgå at skulle hæfte for skaderne, når boligen er solgt.
Er en tilstandsrapport lovpligtig?
Det er ikke lovpligtigt at få udarbejdet en tilstandsrapport ved hussalg, men det er en rigtig god idé at gøre det. Tilstandsrapporten kan nemlig have stor betydning for din økonomi mange år efter salget af din bolig.
Som sælger har du nemlig ansvaret for eventuelle fejl og mangler ved huset helt op til 10 år efter, det er blevet solgt – medmindre du har fået lavet en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et tilbud om en ejerskifteforsikring, før din køber underskriver købsaftalen. Som sælger kan du altså frigøre dig fra dit ansvar for skjulte fejl og mangler i en bolighandel med en tilstandsrapport.
Sådan skaffer du en byggesagkyndig til din tilstandsrapport
Det er en beskikket bygningssagkyndig, der udarbejder boligens tilstandsrapport. Den sagkyndige skal være helt uvildig, og som sælger har du ikke mulighed for at påvirke eftersynet. Samtidig skal du sørge for, at der er adgang til alle dele af huset.
Det er let at indhente en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, og der findes flere måde at gøre det på afhængig af, hvor involveret du vil være i processen.
Du kan både lade din ejendomsmægler kontakte et forsikringsselskab, som selv finder en bygningssagkyndig og en autoriseret elinstallatørvirksomhed. Du kan også vælge selv at finde og kontakte en konsulent.
Du kan finde listen over alle registrerede bygningssagkyndige og autoriserede elinstallatørvirksomheder på Erhvervsstyrelsens hjemmeside, Boligejer.dk, her. Her kan du indhente tilbud og aftale pris samt tidspunkt for eftersynet af din bolig.
Hvad indeholder en tilstandsrapport?
Tilstandsrapporten skal give husets kommende ejere et overblik over boligens skader. Rapporten fortæller, hvilke bygningsdele der synligt kræver vedligehold eller renovering, og den kan vise alt fra alvorlige sætningsskader i fundamentet til små irritationer som et dørhåndtag, der er er ved at falde af.
Tilstandsrapporten består af tre dele
Resultatet af den bygningssagkyndiges huseftersyn samt karakterer til de enkelte dele af dit hus.
Sælgeroplysningsskema: Her skal du oplyse din viden om eventuelle skader på din bolig.
Bygningskonstruktioner og oplysninger til ejerskifteforsikring.
Tilstandsrapportens karaktersystem
Du har sikkert hørt flere husejere tale om deres boligs K1’ere, K2’ere og K3’ere – eller måske glæde sig over manglen på samme. Men siden 2020 har karaktersystemet faktisk været ændret, og man benytter derfor ikke længere disse termer.
Det er fortsat de samme skader og fejl, der registreres, men rapporterne bliver nu udformet på en ny måde, som gerne skulle være nemmere at forstå for hussælgere og -købere.
En bygningssagkyndig bruger derfor nu følgende system til at vurdere boligen:
GRÅ – mindre alvorlige skader
Skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion.
GUL – alvorlige skader
Skader, som på sigt vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter. Dette svigt kan medføre skader på andre bygningsdele.
RØD – kritiske skader
Skader ved bygningsdelen, som allerede har medført eller vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for 2 år. Dette svigt kan medføre eller kan allerede have medført skader på andre bygningsdele.
SPØRGSMÅLSTEGN – mulige skader
Forhold ved bygningsdelen, som bør undersøges for at afklare, om det er en skade. Det kan være en kritisk eller en alvorlig skade. Som køber bør du afklare den mulige skades omfang og konsekvenser. Hvis du vælger at købe ejendommen, uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer du nemlig selv risikoen.
Forskellen på de gamle tilstandsrapporter og de nye.
I det nye vurderingssystem er karakteren K0 udgået. Det var den karakter, der stod for kosmetiske skader.
K1 er blevet erstattet af farven grå, der betegner mindre alvorlige skader.
K2 og K3 er erstattet af farverne gul og rød.
Om en skade er gul eller rød, afhænger af, hvor længe skaden kan vente med at blive udbedret. Hvis skaden skal udbedres inden for cirka 2 år, vil den fremgå som rød. Kan skaden vente længere end 2 år med at blive udbedret, vil den fremgå som gul.
I de gamle tilstandsrapporter betød betegnelsen UN, at et forhold burde undersøges nærmere. Det tegn er nu erstattet af et symbol med et spørgsmålstegn.
I de nye tilstandsrapporter er beskrivelserne af de enkelte skader blevet ændret, så du nemmere kan sammenligne rapporten med andre huses.
I de gamle tilstandsrapporter brugte de bygningssagkyndige mange fagudtryk og forkortelser, der gjorde det svært at forstå rapporten. Nu bruger de byggesagkyndige derimod standardtekster til at beskrive skaderne. Dog har de stadig mulighed for at tilføje supplerende beskrivelser.
Yderligere vigtige oplysninger om husets tilstandsrapport
Hustypebeskrivelse
I Danmark findes der 16 forskellige hustyper, og i tilstandsrapporten kan du finde en generel hustypebeskrivelse. Her kan du læse om de byggetekniske forhold, der var sædvanlige for det tidspunkt, dit hus blev bygget. Uanset om der er tale om et bondehus fra 1700-tallet, 1860’ernes patriciavilla eller et typisk parcelhus fra de glade 60’ere, giver det køberen en idé om, hvad de kan forvente ved hustypen.
Rapporten indeholder også generelle oplysninger om kloaksystemer og radon i området. Samtidig sammenligner den din bolig med andre boliger af samme type, alder og stand.
Restlevetid for tag
I tilstandsrapporten vil det også fremgå, hvad den forventede levetid for boligens tag vil være. Her skal du imidlertid være opmærksom på, at den beregnede levetid er baseret på et tabelopslag, som tager højde for tagets alder og materialer. Den bygningssagkyndige har altså ikke lavet en konkret vurdering af tagets restlevetid.
Selvom et tag ifølge tabellen har en kort eller land restlevetid, kan taget måske godt holde længere – eller kortere. Det kommer helt an på vind, vejr og vedligeholdelse.
Hvis der er konstateret en skade på et tag, vil det dog fremgå af skadesoversigten i tilstandsrapporten.
Sælgeroplysningsskema
Der er næppe nogen, der ved lige så meget om en bolig og dens installationer som sælgeren – og den viden kan være guld værd for en køber. Derfor skal du som sælger udfylde et sælgeroplysningsskema, der vil indgå i tilstandsrapporten. Her skal du svare på en række spørgsmål, der typisk omhandler bygningsdele, som den bygningssagkyndige ikke selv kan se.
Spørgsmålene omhandler for eksempel, hvorvidt der har været foretaget reparationer efter fugt-, råd-, svampe- eller insektskader, eller om der er revner eller fugtskader ved de gulve, som er dækket af tæpper og møbler.
Det er dog ikke sikkert, at sælger har et dækkende kendskab til forholdene ved ejendommen, og som køber skal man derfor vide, at besvarelsen ikke har garantivirkning.
Hvad er ikke med i tilstandsrapporten?
Det er vigtigt at være opmærksom på, at det ikke er alle dele af en bolig, der er omtalt i tilstandsrapporten. Som sælger er du dog stadig ansvarlig for de resterende dele af boligen, og kender du til fejl og mangler, skal du fortælle dine potentielle købere om dem.
Disse 10 ting er ikke beskrevet i tilstandsrapporten:
- Elinstallationernes funktion og lovlighed – de gennemgås i elinstallationsrapporten
- Æstetiske eller arkitektoniske forhold
- Sædvanligt slid og bygningens normale vedligeholdstilstand
- Bagatelagtige forhold, som man ikke kan regne med vil påvirke boligens brug eller værdi nævneværdigt
- Planløsningen og boligens indretning samt boligens placering på grunden
- Boligens lovlighed, bortset fra åbenlyse overtrædelser af byggelovgivningen
- Inventar som hårde hvidevarer
- Udendørs svømmebassiner og tilhørende pumpeanlæg
- Markiser og baldakiner
- Indretninger og installationer uden for selve boligen.
Tilstandsrapport giver ret til ejerskifteforsikring
En ejerskifteforsikring dækker de skjulte skader i boligen, som ikke er anført i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, og som køber ikke kendte til på købstidspunktet.
Vær opmærksom på, at du først kan indhente et tilbud på en ejerskifteforsikring, når du som sælger har fået udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.
Bestilling af tilbud er forholdsvist enkelt og foregår ofte ved, at sælger videresender tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten til de ønskede forsikringsselskaber og beder om et tilbud på ejerskifteforsikring. Sælger du dit hus via en ejendomsmægler, vil vedkommende som regel tage sig af denne del.
Her kan du læse alt om ejerskifteforsikring.
Husk også elinstallationsrapporten
En elinstallationsrapport fortæller en potentiel køber, om husets elektriske installationer er lovlige og funktionsdygtige. Den bliver udarbejdet af en autoriseret elinstallatørvirksomhed, der blandt andet kontrollerer eltavler, måler fejlstrømsafbrydere, kigger på lavvoltsinstallationer og vurderer risikoen for elektriske stød.
Elisntallationsrapporten skal være under 12 måneder gammel for at kunne anvendes. Som sælger skal du altså huske at forny elinstallationsrapporten, hvis salget trækker ud.
Læs mere om rapporten her.
… og energimærket!
I modsætning til tilstandsrapporten, er et energimærke på et hus lovpligtigt. Det er dig som sælger, der skal kontakte en energikonsulent, der kan lave energimærkningen af din bolig. Hvis du ikke får udarbejdet energimærket, har køberen ret til at få et udarbejdet på din regning. Du kan læse alt, der er værd at vide, om energimærkning her.
Du kan også bruge energimærkningsrapporten som pejlemærke for, hvad det vil koste at energioptimere huset. Læs mere om energioptimering her.
Tilstandsrapport gyldighed
Når du får lavet en tilstandsrapport, er den klar senest 14 dage efter gennemgangen af din bolig. Herefter vil den være gyldig i seks måneder. Har du stadig brug for rapporten efter seks måneder, kan du inden perioden udløber forny den endnu seks måneder til en reduceret pris.
Tilstandsrapport – pris
Du skal selv aftale prisen for at få udarbejdet tiltandsrapporten og elinstallationsrapporten. Læs mere om tilstandsrapportens pris her.
Hvad skal du være opmærksom på som køber?
Du kan bruge tilstandsrapporten som hjælp til at vurdere den fysiske tilstand af den ejendom, du er interesseret i at købe. Tilstandsrapporten fortæller meget om boligens stand, men det er ikke altid, at den er fyldestgørende.
Da den kun beskriver bygningens synlige skader, er der ofte et par fejl og mangler som tilstandsrapporten ikke finder frem til. Derudover giver den ikke et indblik i, hvad de forskellige skader koster at udbedre. Hvis du som køber er forelsket i et hus med mange kritiske punkter, kan det derfor anbefales at kalde på en uvildig byggerådgiver.
Tag en byggerådgiver med på råd
En uvildig byggerådgiver kan fortælle, hvilken stand huset faktisk er i, hvad der kan gøres ved de forskellige skader, og hvor meget det vil komme til at koste. Skal taget for eksempel skiftes indenfor de næste 5-10 år, kan det være vigtigt at vide, om man som køber har økonomisk råderum, eller om man bør forhandle om et nedslag i prisen.
Denne artikel er senest opdateret den 2. maj 2023
