Denne artikel med gode råd til køb af byggegrund er et uddrag fra bogen ” Husbygger håndbogen, fra drøm til drømmehus” af Ditte Birkjær Boll
Hvordan finder jeg en byggegrund?
Når du har besluttet, hvor i landet du søger, kan du begynde at snævre din søgning ind på, hvad din grund skal kunne. Måske drømmer du om en naturgrund, måske om at kunne anlægge en stor nyttehave, at have plads til en stor dobbeltgarage, eller at grunden skal have niveau eller udsigt.
Der er forskel på, hvad der tiltaler en, og hvad der er vigtigt for en. Ofte er det svært at sætte ord på, før man står der. Så kan man mærke, at naboen er for tæt på, at grunden vender forkert for solen, eller at man falder i svime over en flot gammel beplantning.
Bliv klogere på, hvad der er go og no-go for dig, gå en masse ture i området, og mærk, hvordan det føles, og hvad der tiltaler dig.
Støj
Du bør være opmærksom på støjforurening, som kan være svingende i løbet af dagen og ugen, og kan have stor påvirkning på en ejendoms værdi – og beboernes velbefindende.
Er du derfor ude at se en grund søndag formiddag, vil en nærliggende vej sandsynligvis ikke være lige så støjende som en fredag eftermiddag.
Vejr
I nogle områder er der risiko for oversvømmelser i forbindelse med skybrud, stormflod og lignende. Ligger grunden lavt eller på anden måde udsat, bør du være opmærksom på, hvad det betyder for grundens værdi og anvendelighed.
Dette har kreditselskaberne også stigende fokus på i deres kreditvurderinger.
Byggepligt
Overvejer du at købe to eller flere byggegrunde og lægge dem sammen?
Husk at undersøge, om der er byggepligt på grundene forinden.
Begrænsninger på din byggegrund?
Vær opmærksom på, om grunden giver dig adgang til de muligheder, som du eftersøger. Her tænker jeg på bebyggelsesprocent, lokalplaner, fredninger, jordbundsforhold med videre, hvilket gennemgås på de følgende sider.
Find lokalplan til din byggegrund:
Reglerne for, hvad der må bygges hvor, og hvilken anvendelse arealer skal have, er fastlagt i det såkaldte plangrundlag.
Der er nogle overordnede planer og retningslinjer, som er udstukket fra Erhvervsministeriet, såsom Fingerplanen i hovedstadsområdet. Disse planer strækker sig på tværs af kommuner.
Der er på kommunalt plan kommuneplaner, som adresserer hele kommunens nuværende anvendelse og mål for fremtidige udvikling, mest i overordnede termer. De revideres med jævne mellemrum.
Kommuneplanerne danner grundlag for lokalplanernes indhold, men kan også godt stå alene.
For definerede, afgrænsede områder inden for kommunen kan der laves lokalplaner, som specifikt dikterer anvendelsen på de matrikler, som falder herindunder.
Lokalplaner laves, hvis et enkelt byggeri, et område eller en bydel har en større indflydelse på de tilstødende ejendomme, at byggeriet er anderledes, end hvad kommuneplanen umiddelbart tillader, eller at der er behov for, at et område får en sammenhængende plan for fremtidig udvikling. Lokalplaner kan være mere eller mindre detaljerede, helt ned på materialekrav og krav om byggestil.
Derudover kan der laves helhedsplaner, masterplaner og meget andet, som dog oftest er relevant i kommerciel- og byudviklingssammenhæng.
Lokalplanen skal tage hensyn til bestemmelserne i kommuneplanen, og bliver du som grundejer påvirket af en lokalplan, som er under vedtagelse, har du ret til at gøre indsigelser. Der kan godt gives dispensationer til en gældende lokalplan – her skal de berørte parter dog også høres.
Hvad i lokalplanen er relevant for købet af din byggegrund?
Det, du skal vide, er, hvad kommuneplanen og en eventuel lokalplan siger om din grund. Find disse via kommunens hjemmeside, planinfo, ois eller andre kanaler. Læs den relevante del af kommune-planen og lokalplanen, for at blive klog på, hvad der eventuelt måtte være af begrænsninger.
Det første du sandsynligvis vil interessere dig for, er, hvor meget du må bygge på grunden. Der vil stå, hvad bebyggelsesprocenten er, om der er særlige krav til husets beliggenhed på grunden, materialer, højder eller lignende.
Bebyggelsesprocent på din grund
Hvis bebyggelsesprocenten eksempelvis er 22%, vil det sige, at du på en 1.000 kvadratmeter stor grund må bygge 220 kvadratmeter. Dette er inklusive sekundære bebyggelser såsom annekser, garager og så videre.
Det betyder ikke nødvendigvis, at det er umuligt at bygge mere end den angivne bebyggelsesprocent, men det vil kræve en særlig godkendelse og dispensation, som du ikke kan være sikker på at få.
Tip til dispensation fra lokalplan:
Betinget køb: Ved du helt fra starten, at dit projekt kræver en dispensation fra lokalplanen, så forsøg at indsætte det som en betingelse i købsaftalen. Så er du sikker på kun at købe grunden, såfremt dit projekt kan realiseres.
Materialekrav og byggestil, når du bygger nyt hus
Nogle lokalplaner stiller desuden krav til, at der skal eller ikke må bruges særlige materialer, eller byggestile. Nogle kræver, at facaden skal trækkes frem til en defineret linje, har særlige krav til varmeforsyning og så videre.
Det er vigtigt, at du her ved, hvad du går ind til, så du ikke bliver skuffet.
Erhverv i dit nye hus?
I de fleste bymæssige beboelsesområder er der begrænsninger på, hvilke typer erhverv der må drives fra adressen, hvilket vil fremgå i lokalplanen. Eksempelvis må man generelt kun drive liberalt erhverv såsom advokatkontor og lægepraksis i et almindeligt villakvarter.
Har du behov for at drive egen virksomhed hjemmefra, er det selvsagt relevant, at grundlaget er på plads hertil. Selvom det ikke er et behov for dig, kan det omvendt være ganske betryggende at vide, at du ikke pludselig kan få en vognmandsforretning eller en grillbar som nabo.
Krav til varmeforsyning og kloak
Vær opmærksom på, hvad lokalplanen siger i forhold til forsyning. Der er ofte krav om tilslutning til eksempelvis fjernvarme, hvilket vil sige, at du bliver mødt med et krav om at omlægge varmeforsyningen, hvis du bygger nyt eller laver en større renovering på et hus med en ældre varmeforsyning (oliefyr og lignende).
Der kan gives dispensation for et tilslutningskrav, hvis du omlægger til en mere bæredygtig varmekilde. Tilsvarende kan der være krav om, at kloak- og overfladevand skal adskilles, hvilket kan blive en større udskrivning. Det er vigtigt at få disse ting med i dit budget, så de ikke overrasker en midt i processen.
Byzone eller landzone?
Ligger din byggegrund i landzone, skal du søge en særlig landzone tilladelse. Dette kræver kommunerne for at begrænse spredt bebyggelse, som påvirker landskabet. Rådfør dig med din kommune og dine rådgivere om, hvorvidt der er noget i denne forbindelse, som vil kunne spænde ben for dine planer.
Tjek, om der forelægger nogen planer for ekspropriation – det kunne være udvidelse eller omlægning af veje, rørledninger eller togbane. Dette vil fremgå af kommuneplanen.
